Pravno jedinstvo nekretnine

Vlasnik ste  zemljišta  na kojem je sagrađena obiteljska kuća. Zemljište je upisano u zemljišne knjige, a obiteljska kuća nije, a želite i kuću i zemljište prodati, s pravom se pitate ako je to  pravno gledano, problem.

Uvođenjem načela pravnog jedinstva nekretnine prema novom Zakonu o vlasništvu neupisane zgrade ne smatraju se   neupisanim nekretninama, pod uvjetom da je upisano zemljište na kojem su izgrađene.
Nekretnina je upisana u zemljišne knjige kad je upisano zemljište, katastarska čestica, neovisno o tome što nije provedena promjena oblika, površine ili izgrađenosti. O neupisanoj nekretnini možemo govoriti samo kad u zemljišnoj knjizi nije upisano niti zemljište odnosno katastarska čestica. Prema načelu pravnog jedinstva nekretnine, predmet raspolaganja (kupoprodaja, darovanje, i dr.)  je cijela nekretnina – zemljište sa zgradom, a ne samo pojedini dijelovi neovisno jesu li ti dijelovi upisani.
U ugovoru ne bi se smjelo navesti samo zgradu ili kuću bez zemljišta jer ugovor koji je sastavljen protivno načelu pravnog jedinstva nekretnine ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama. Kada bi se u ugovoru kao predmet kupoprodaje navodila samo kuća bez zemljišta, tada se kupac ne bi mogao upisati kao vlasnik već bi morao od vas zatražiti izmjenu ugovora kako bi zadovoljio potrebne uvjete.
Ovo načelo vrijedi i za posebne dijelove nekretnine kao što su stan ili poslovni prostor, pa predmet vlasništva može biti samo suvlasnički dio cijele nekretnine tj. zemljišta sa zgradom, s kojim je neodvojivo povezano vlasništvo tog posebnog dijela nekretnine. Poštivanje pravnog jedinstva nekretnine vrijedi za sve pravne poslove kojima se prenosi ili osniva neko stvarno pravo na posebnom dijelu nekretnine kao što je vlasništvo, fiducijarno vlasništvo, založno pravo. 

Kriza je riječ koja opisuje gospodarsko stanje i u najnovije vrijeme je često prisutna kako u medijima tako i u svakodnevnom životu. Spominjanje krize, koliko sa jedne strane dobro jer je stanovništvo informirano, toliko sa druge strane i nije dobro jer ljudi istu možda i ne osjećaju ali se za istu počinju pripremati. Ta, možemo slobodno reći, virtualna priprema u stvari generira još veći pad svekolike potražnje za svim robama i uslugama na tržištu nego što je isti stvaran.

Ako, između ostalog, uzmemo krizni utjecaj i na kretanje tržišta nekretnina vidimo da je on značajan. Krizu ovdje možemo definirati kao jedan od oblika gospodarskog poremećaja koji ima svog upliva na sve grane gospodarstva pa tako i na tržište nekretnina. Kako je kod nas tržište nekretnina direktno povezano sa financijskim stanjem u zemlji (makro i mikroekonomskim) jasan je slijed takvih događaja. Početak takvog kriznog stanja se ogleda kroz recesiju koja rezultira blažim oblikom pada gospodarskih aktivnosti i koja se mjeri padom realnog BDP-a.

U više navrata je na ovim stranicama objašnjavan postupak tržišne procjene nekretnina prema kojoj je ista opisana kao analiza njene vrijednosti u sadašnjosti uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućnosti. Možemo na osnovu toga reći da se procjena nekretnina sastoji od statičkog i dinamičkog promatranja iste.

Statičko promatranje je ono za koje možemo reći da je nepromjenljivo i nije toliko pod utjecajem ekonomskih kretanja. Takav statički pristup podrazumjeva relativno nepromjenljive čimbenike kao što su: cijena građenja u sadašnjem vremenu, starost nekretnine, uređenost nekretnine itd.

Na osnovu statičkog promatranja nekretnine, stvaraju se temelji za dinamičko promatranje nekretnine iz kojeg se onda javljaju elementi prognoze budućih događaja. Kako je predviđanje budućih događaja važan elemenat procjene nekretnina istom treba posvetiti dužnu pažnju. Predviđanje mogućih budućih utjecaja nema kategoriju proročanstva nego je isto spoj znanstvenih spoznaja i iskustva pri čemu svodimo nepoznate faktore na minimum.

Zašto je predviđanje budućih utjecaja bitno za vrijednost bilo koje nekretnine? Ako promatramo kupca nekretnine koji istu kupuje radi ostvarenja ekonomske investicije i kroz istu misli dobivati ekonomski povrat, za njega su budući utjecaji itekako bitni.

Isto tako, za kupca koji kupuje nekretninu radi zadovoljenja stambenih ili drugih potreba “slatko” je saznanje da posjeduje nekretninu kojoj će u budućnosti rasti cijena. To saznanje nije samo bitno radi zadovoljena ega, bitno je i radi mogućnosti otplate hipoteke ili brze prodaje iste u slučaju potrebe. Kupnja nekretnine, sa procjenom koja nije zadovoljila buduće utjecaje, može rezultirati sa hipotekarnim kreditom na 20 – 30 godina i fiksnom ratom koja će čuvati stalnu procijenjenu vrijednost nekretnine koja će opet rezultirati mogućim padom vrijednosti iste u skorašnjoj budućnosti.

Metodologija procjene budućih događaja spada u ekonomsku teoriju. Pri tome se koriste razne kvalitativne i kvantitativne metode. Pod kvalitativnim metodama imamo metode brain storminga, analize experata, konjukturni testovi, dok se pod kvantitativnim metodama podrazumjevaju razne historijske metode, metode trenda itd. Bitno je napomenuti da tu nema jedinstvene metode nego je potrebno poznavati osnove takvih procjena kako bi u svakom trenutku informaciju, koja može imati takve elemente, iskoristili za ostvarenje takvih ciljeva.

Isto tako je nužno poznavati faktore koji utječu na vrijednost nekretnine. Ti faktori mogu imati građevinsko – prostorni značaj, a isto tako mogu imati i neke, na oko, ne uvijek odmah prepoznatljive efekte. Kod takvog promatranja kontinuitet razmatranja, iskustvo i pažljiv pristup igraju veliku ulogu.

Međutim problemi nastaju kada se javljaju specifični slučajevi procjene nekretnina kada, da bi ju se adekvatno procjenilo, treba imati veliko iskustvo i interdisciplinarno znanje vještaka – procjenitelja.

Pod specifičnim slučajevima tržišnih procjena podrazumjevamo:

• tržišne procjene nekretnina u vrijeme krize,
• tržišne procjene nekretnina pod raznim teretima,
• utjecaj posebnih slučajeva na tržišne procjene nekretnina,
• tržišne procjene nedovršenih nekretnina i dijelova nekretnina.

Za svaki od gore navedenih slučajeva postoje pravila kako se na te utjecaje gleda i kako ih se u postupku procjene vrednuje. Ta pravila često nisu proizašla iz zakonskih ili nekih drugih standardiziranih okvira negu upravo iz gore navedenog stručnog iskustva.

Procjena nekretnine : 

Tržišna procjena nekretnine je postupak kojim graditeljski vještak određuje njenu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu.

Tržišna procjena nekretnina je jedan od najsloženijih poslova u sudskom vještačenju. Ta složenost se očituje kroz više faktora koji su subjektivne i objektivne prirode. Subjektivnost se očituje, ne samo kroz profesionalnost vještaka kao osobe, nego najčešće kroz očekivanja naručitelja.

Očekivanja naručitelja se opet vide kroz njegovu percepciju tržišne vrijednosti nekretnine. Očekivanja su, isto tako, direktno povezana sa potrebama naručitelja kao što su hipotekarni krediti, dioba nekretnina, kupovina i prodaja nekretnina i sl. Ukoliko je vještak izračunao tržišnu vrijednost koja je približna onoj koju naručitelj očekuje onda je “dobar” vještak, a ukoliko nije onda je “loš”. Tu ne pomažu nikakva objašnjenja vještaka u smislu da isti, svojom licencom i profesionalnom nezavisnošću, garantira vrijednost procijenjene nekretnine tržišno realnom.

Ovdje se treba naglasiti da jedino vještak nije direktno zainteresiran za napuhavanje ili dampingiranje cijena. Procjenitelji koji rade za pojedine institucije moraju zaštititi interes zajmodavca, kroz  sigurnost manje procjene (kod hipotekarnih kredita).

Navedena realnost tržišne cijene je ona koja se može prodajno ostvariti na tržištu. Prema tome potrebno je naglasiti da procjene stručnjaka kažu da se na teritoriji Zagreba vidi da razlika između prodajno zatražene cijene i stvarno ostvarene prodajne cijene kreće do -30% (npr. zatražena cijena stana je 1.800,00 EUR/m2 a dobivena 1.400,00-1.500,00 EUR/m2). Taj odnos je nešto manji u ostalim dijelovima Htvatske.

Na tom primjeru se vidi realnost vještački utvrđene tržišne procjene.

Procjenom nekretnina mogu se obuhvatiti slijedeće nekretnine:

• kuće (samostojeće, u nizu – dvojne, montažne, tradicionalne),
• stanovi (u zgradi, u kući, etažni),
• vikendice,
• apartmani,
• vile (samostojeće, etažne),
• stambene zgrade,
• apartmanske zgrade,
• stambeno-poslovne zgrade,
• poslovne zgrade,
• poslovni prostori,
• industrijske zgrade (hale, skladišta, radionice),
• turistički objekti (hoteli, pansioni, kompleksi, restorani),
• sportsko-rekreacijski objekti (samostojeći, kompleksi),
• gospodarski objekti,
• zdravstveni objekti,
• specifične nekretnine (garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe, robne kuće, dvorci),
• zemljišta (građevinska, poljoprivredna).

Prema navedenom, možemo reći, da se procjene nekretnina najčešće koriste u slijedeće svrhe:

• utvrđivanja ili revidiranja vrijednosti osnovnih sredstava za tvrtke i obrte,
• dokapitalizacije postojećih tvrtki i obrta,
• traženja hipotekarnih kredita pravnih i fizičkih osoba,
• denacionalizacije i povrata imovine,
• vođenja stečajnog postupka,
• vođenja ovršnog postupka,
• ostavinske ili brakorazvodne diobe,
• određivanja porezne osnovice,
• eksproprijacije (izvlaštenja),
• određivanja isplativosti poslovnih akvizicija i investicija,
• informativnog saznanja tržišne vrijednosti nekretnine (pomoć kupcu i/ili prodavatelju).

Metodologija izrade procjena:

Prilikom rada na procjeni nekretnine koriste se slijedeće metode: troškovna metoda (metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda), usporedna metoda (ili metoda uspoređivanja vrijednosti) i kapitalizacija dobiti (ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda).

Elaborat procjene nekretnine sadrži najmanje tri segmenta:

• Identifikacija i interpretacija nekretnine (elaboriranje stanja nekretnine tekstualno, fotografijama i tehničkim crtežima),
• procjena nekretnine (provođenje postupaka prema iznesenoj metodologiji u skladu sa opće prihvaćenim standardima procjene nekretnine),

Primjer 1:

 U ovom primjeru će se navesti procjena koja u sebi sadrži elemente isplativosti tj. analizirati će se odnos kupac-prodavatelj kroz isplativost kupčevog ulaganja da kupi nekretninu, uredi je do kraja i na kraju proda kao čisto komercijalnu površinu. Taj primjer se donekle razlikuje od gore navedenih metodologija. Ovdje se oslikava to da je kupljena nekretnina tek potencijal koja s mora promatrati kao svaki uspješan posao tj. onaj koji donosi povrat uloženih sredstava.

Analizirati će se nekretnina iz stvarnog života. Ista se nalazi u Zagrebu. Nekretnina se nalazi u stupnju dovršenosti NISKI ROH BAU. Nekretnina ima oznaku stambeno-poslovna građevina. Ista nije etažirana i trenutno funkcionira (pravno i gruntovno) kao jedna cjelina. Posjeduje komunalne priključke kao i priključak gradskog plina. Od građevinskih sklopova koji čine NISKI ROH BAU imamo: završene betonske radove, ozidane zidove bez završene obrade, podovi su betonski bez završne obrade, postoje donekle unutarnji razvodi instalacija, stolarija nije postavljena, postavljena je krovna konstrukcija i pokrov. Tako opisan objekt je završen prije desetak godina.

Opći podaci:

Objekt: POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE,  DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE, TROSOBNI STAN

Veličina (P): 99,74+17,27 M2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE) 75,81+16,70 M2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE) 78,45 M2 (TROSOBNI STAN)

Analiza komercijalnog potencijala:

Da bi proveli analizu komercijalnog potencijala uvesti ćemo pojam netto komercijalne površine. Netto komercijalna površina (NKP) je ona koja čini osnovu prodaje, a to je čista prodajna površina. Da bi se iz gore navedenog opisa nekretnine došlo do komercijalne površine, istu je potrebno etažirati tj. dovesti u stanje razdijeljenosti na cjeline navedene gore u rubrici objekt.

NKP posl.pr.: 99,74 m2 × 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
NKP sprem.: 17,27 m2 × 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
NKP stanovi: 154,26 m2 × 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
NKP sprem.: 16,70 m2 × 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
NKP ukupno: 455.251,00 EUR

Navedene cijene u EUR/m2 su one koje možemo sigurno postići na tržištu nekretnina.

Analiza troškova uređenja:

Uređenje posl.: 99,74 m2 × 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
Uređenje st.: 154,26 m2 × 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
Uređenje sprem.: 33,97 m2 × 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
Ostali trošk.: 50.000,00 EUR
Uređenje ukup.: 169.742,00 EUR + 50.000,00 = 219.742,00 EUR

Tržišna procjena uz 15% dobiti:

Procjena:

455.251,00 EUR – 219.742,00 EUR = 235.509,00 EUR
15% od 455.251,00= 68.287,65 EUR

Za kupca koji želi 15% povrat investicije isplativa tržišna cijena nekretnine će biti 455.251,00 EUR – 219.742,00 EUR – 68.287,00 EUR = 167.222,00 EUR.

Sada vidimo, još jednom, komercijalnost i ekonomsku kategoriju tržišne procjene. Vidimo da ista vrijedi onoliko koliko će netko ostvariti dobiti na njoj. Jasno je da ovo ne vrijedi za sve tipove nekretnina i za sva stanja dovršenosti. Ova metoda je pogodna za izrazito komercijalne nekretnine i za one koje nisu sasvim dovršene. Tu je potrebna procjena vještaka kolika su potrebna ulaganja za dovođenje nekretnine na komercijalni nivo uz realan povrat ulaganja.

 Primjer 1a :

U navedenom primjeru će se opisati slučaj iz vještačke prakse koji se u praksi često pojavljuje. Radi se o procjeni tržišne vrijednosti, ali nedovršene nekretnine. Takav zadatak je složen kako za vještaka tako i za samog klijenta koji bi želio sam doći do prodajne cijene. U primjeru se analizira više kriterija koji su bitni za uspješno izvršenje zadaće. Isto tako će biti iznesen donekle skraćeni primjer radi lakšeg pregleda tematike.

Osnovna ideja takvog pristupa je stavljanje u poziciju kupca na način da se procjeni koliko kupac može zaraditi ukoliko kupi nekretnine, uredi ih i proda uz određenu zaradu. Poznavajući kalkulaciju kupca prodavač može zauzeti bolje pozicije prilikom svoje prodaje, a kupac, sa druge strane, može provjeriti isplativost svoje akvizicije.

1. Općenito

   Tema: TRŽIŠNA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNE

Napomena: PREDMETNA PROCJENA JE IZRAĐENA NA BAZI ETAŽIRANE NEKRETNINE (PRODAJNA CIJENA ZA STANOVE I POSLOVNI PROSTOR A NE ZA GRAĐEVINU KAO CJELINU)

   Nekretnina: STAMBENO-POSLOVNA GRAĐEVINA SA ZEMLJIŠTEM

Objekt: POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE, DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE ,TROSOBNI STAN

Veličina (P):

• 99,74 + 17,27 M2 (POSLOVNI PROSTOR I SPREMIŠTE)
• 75,81+16,70 M2 (DVOSOBNI STAN I SPREMIŠTE)
• 78,45 M2 (TROSOBNI STAN)

Starost: 2005. GODINA

Adaptacija: NIJE MJERODAVNO

Konstrukcija: VRLO DOBRA (OSNOVNA KONSTRUKCIJA I KROVIŠTE)

Završni radovi: NIJE ZAVRŠENO

Instalacije: DJELOMIČNO (PRIKLJUČCI I UNUTARNJI RAZVOD)

Grijanje: NIJE ZAVRŠENO

2. Analiza prodajne površine

• NKP poslovni prostor max.: 99,74 m2 × 1.800 EUR/m2 = 179.532,00 EUR
• NKP spremište max.: 17,27 m2 × 900 EUR/m2 = 15.543,00 EUR
• NKP stanovi max.: 154,26 m2 × 1.600 EUR/m2 = 246.816,00 EUR
• NKP spremište max: 16,70 m2 × 800,00 EUR/m2 = 13.360,00 EUR
• NKP max ukupno: 455.251,00 EUR

(*) NKP – netto komercijalna površina

3. Analiza površina za uređenje

• Uređenje – poslovni prostor: 99,74 m2 × 500,00 EUR/m2 = 49.870,00 EUR
• Uređenje – stanovi: 154,26 m2 × 700,00 EUR/m2 = 107.982,00 EUR
• Uređenje – spremišta: 33,97 m2 × 350,00 EUR/m2 = 11.890,00 EUR
• Uređenje ukupno: 169.742,00 EUR

4. Analiza tržišnih faktora

Faktori koji povečavaju prodajnu cijenu za poslovni prostor:

• Upisanost u zemljišne knjige
• Posjedovanje građevne dozvole
• Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
• Blizina glavne prometnice
• Mogućnost parkiranja na parceli

Faktori koji povećavaju prodajnu cijenu za stanove:

• Upisanost u zemljišne knjige
• Posjedovanje građevne dozvole
• Arhitektonska koncepcija (tlocrtno rješenje)
• Mogućnost parkiranja na parceli
• Blizina ostalih sadržaja (trgovine, škola i sl.)

Faktori koji snižavaju prodajnu cijenu:

• Ukoliko se provede etažiranje – nema ih.

5. Tržišna procjena

• Procjena max.: 455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,00 = 285.509,00 EUR (0% dobiti za kupca)
• Procjena min.: 455.251,00 EUR – 169.742,00 EUR = 285.509,00 EUR x 1,20 = 342.610,80 EUR (20% dobiti za kupca)

6. Zaključak vještaka

Ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 285.509,00 EUR, kupac će istu urediti i prodati po cijeni od 455.251,00 EUR. Zaradu neće ostvariti jer će samo vratiti uloženo (455.251,00 – 169.742,00 EUR – 285.509,00 EUR = 0 EUR). Na taj način prodavač zna da neće privući kupca ako mu ne ponudi neku zaradu. Tu zaradu treba ukalkulirati u smanjenje prodajne cijene na slijedeći način: ako prodavač ponudi nekretninu po cijeni od 0,80 × 285.509 EUR = 228.407,00 EUR onda kupac može biti zainteresiran jer ostvaruje zaradu od 20% na slijedeći način 455.251,00 EUR – 169.742,00 – 228.407 EUR = 57.102,00 EUR (20% dobiti za kupca). Prema navedenom imamo slijedeći zaključak:

• Minimalna realna tržišna cijena iznosi: 228.000,00 EUR
• Maximalna realna tržišna cijena iznosi: 285.000,00 EUR

Preuzeto : Webgradnja