|
KDnekretnine, posredovanje u prometu nekretninama Tel : 00385/40629117, Mob : 00385/98241109, Mob Česta pitanja i odgovori ŠTO JE ZEMLJIŠTE? Zemljište je dio zemljine površine koje je u katastru označeno posebnim brojem i nazivom Katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica). Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu (osim ako zakonom nije drukčije određeno). ŠTO SU ZEMLJIŠNE KNJIGE? Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis. One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao pravno je zaštićen, ako nije znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja. KOJE SU OSNOVNE OBVEZE UGOVORNIH STRANA? Ugovorne strane (kupac ili prodavatelj) svoja prava i obveze određuju (pred) ugovorom o kupoprodaji. Osnovne obveze svode se na dužnost kupca da isplati prodavatelju ugovorenu kupoprodajnu cijenu i prodavatelju da kupcu, pošto primi kupovnu cijenu omogući ulazak u posjed i upis prava vlasništva. Važno je napomenuti da sve svoje pravne interese ugovorne strane unesu u ugovor, sve ono što je predmetom međusobnog dogovaranja (usmenog) ne proizvodi pravni učinak ako nije u ugovoru. Ugovor ovjerava kod javnog bilježnika samo prodavatelj ili njegov punomoćnik koji u tom slučaju mora prethodno predočiti specijalnu punomoć ovjerenu od javnog bilježnika. KADA SE STJEČE PRAVO VLASNIŠTVA? Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi (čl. 119 Zakona o vlasništvu). ŠTO JE CLAUSULA INTABULANDI? Vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja. ŠTO JE KAPARA?
Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u pologu visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima:
- ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno.
- ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu. ŠTO TREBA ZNATI O ODNOSU AGENCIJE ZA PROMET NEKRETNINA I UGOVORNIH STRANA (KUPCA ILI PRODAVATELJA)? Odnos kupca ili prodavatelja i posrednika, tj. agencije regulira se ugovorom o posredovanju kojeg ugovorne strane međusobno potpisuju o prihvaćanju njegovih odredaba. Tim ugovorom, pojednostavnjeno rečeno, agencija se obvezuje pronaći nekretninu ili kupca, a isti su obvezni da po eventualno zaključenom predugovoru ili ugovoru o kupoprodaji nekretnine, plati ugovorenu uslugu posredovanja-proviziju. Obveze agencije sadržavaju još dužnost podnošenja prijedloga za upis prava vlasništva, te porezne prijave.
Zakon o obveznim odnosima za valjanost ugovora ne propisuje neki određeni oblik, ali iznimno od općeg pravila, kada je predmet ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku.
Pisani oblik ugovora o kupoprodaji nekretnine je uvjet valjanosti ugovora te je ugovor koji nije sklopljen u pisanom obliku ništetan. Iznimno, ugovor o kupoprodaji nekretnine koji nije sklopljen u pisanom obliku može se smatrati valjanim ako su ugovorne strane ispunile u cijelosti ili pretežnom dijelu obveze koje iz njega nastaju. U tom slučaju obje ugovorne strane moraju ispuniti svoje obveze. Nije dovoljno da jedna ugovorna strana ispuni svoju obvezu. Najmanje što ugovorne strane moraju ispuniti su predaja nekretnine u posjed i isplata kupoprodajne cijene za nekretninu.
Usmeni ugovor o kupoprodaji može se osnažiti dobrovoljnim ispunjenjem obveza koje iz ugovora proizlaze u slučaju ako je pisani oblik ugovora o kupoprodaji nekretnine propisan pretežito radi zaštite prava i interesa ugovaratelja. Takvo osnaženje usmenog ugovora o kupoprodaji nekretnina naziva se konvalidacija ugovora. Primjerice ukoliko ste prije pet godina sam kupili zemljište na kojem ste sagradili kuću za odmor, ali se u zemljišnim knjigama kao vlasnik tog zemljišta i dalje navodi prodavatelj od kojeg ste nekretninu kupili, jer niste sastavili pisani ugovor o kupoprodaji, te ukoliko je prodavatelj umro, a njegovi nasljednici traže vlasništvo na toj zemlji, usmeni se ugovor o kupoprodaji nekretnine može smatrati valjanim ugovorom ako su ispunjene obveze iz ugovora, pa temeljem istog možete tražiti da vam nasljednici prodavatelja izdaju tabularnu ispravu odnosno dozvolu uknjižbe a ako oni to odbiju, možete tužbom od njih tražiti izdavanje tabularne isprave. KDtim |
Savjeti 
