KDnekretnine, posredovanje u prometu nekretninama Tel : 00385/40629117, Mob : 00385/98241109.

WEB : www.krediti.8k.com       E-MAIL :   Ova email adresa je zaštićena od spam robota, nije vidljiva ako ste isključili Javascript                                                           

Kako formirati cijenu i brzo prodati nekretninu?

Prvi uvjet uspješne prodaje je određivanje realne (tržišne) cijene. Svoju nekretninu nemojte podcijeniti, jer novcem od prodaje nećete moći kupiti ono što ste naumili, a samim tim takvom prodajom nećete biti zadovoljni, ali je nemojte ni precijeniti, jer ćete u tom slučaju vremenski dugo prodavati, a kad je konačno ipak prodate biti će to po puno nižoj, odnosno na kraju ipak po realnoj (tržišnoj) cijeni.

Često prodavatelji odrede cijenu po uzoru na cijenu kuće iz susjedstva ili po uzoru na cijenu nekretnine koja se prodaje u istom dijelu grada. Kod formiranja cijene ne smije se zaboraviti da je prodavateljeva kuća građena prije 35 godina a kuća iz susjedstva prije 5 godina, ima ogromnu okućnicu, izvrstan raspored prostorija, bolju poziciju, novu fasadu, bazen, uređen okoliš, te je građena od najkvalitetnijih materijala. Ukratko, kuća iz susjedstva ima sve ono što prodavateljeva kuća objektivno nema i iz tih razloga njihova cijena ne može biti identična. Kuća broj jedan i kuća broj dva, bezobzira na činjenicu što su obje pozicionirane na Pantovčaku ne mogu biti prodane po istoj vrijednosti.

Poželjno je da prodavatelj prije objave oglasa preciznije procijeni vrijednost svoje nekretnine, pojedinačno cijeneći sve navedene faktore (poziciju, starost, kvalitetu gradnje, raspored stambenog prostora...) jer jedino tako uspjeh i brza realizacija prodaje sigurno neće izostati. Objektivno, prodaja nekretnine po realnoj (tržišnoj) cijeni, oglašavanjem u Eurovila katalogu ne bi smjela trajati tri godine, nego zaista tri mjeseca jer Eurovila na najbolji način prezentira nekretnine i zaista uvelike pridonosi i brzoj realizaciji, ali ne može utjecati na kupca, koji se treba odlučiti na kupnju nekretnine po "željenoj cijeni" prodavatelja.

Ako prodavatelj kalkulaciju cijene bazira na matematici: "Prodal bum kuću od 220 m2 sa 100 m okućnice za 380 000 eura, jer imam 100 000 eura kredita koji moram platit, a rado bi kćeri kupil stan za 50 000 eura, meni i ženi treba za stan još 100 000 eura, a rada bi da mi još ostane 130 000 eura. Bum ja lepo napisal 380 000 eura, a onda bum spustil pravom kupcu na 210 000 eura, će drugač ne bu išlo."

To sigurno nije dobar način, jer u samom startu odbija ozbiljnog kupca. Ozbiljan kupac očekuje objavu ozbiljne cijene oko koje se eventualno može malo cjenkati, ali ne računa da će prodavatelj pristati na "spuštanje cijene" za 30% ili više. Do kontakta između tog prodavatelja i ozbiljnog kupca nikada neće ni doći. Nakon par mjeseci naš prodavatelj iz prvog dijela priče, koji je u startu odredio nerealnu cijenu prelazi na drugu fazu svoje "taktike prodaje": "Nitko me nije ni zval, pa bum za drugi put spustil za 50 000 eura, a ako me ni nakon toga ne bu niko zval bum još spustil" Sigurno je dobro konzultirati se sa stručnim osobama prije formiranja cijene svoje nekretnine, ako se cijeli proces prodaje želi svesti na najkraće vrijeme.

S druge strane postoje naravno i kupci koji bi htjeli kupiti vašu nekretninu po njihovoj "željenoj" ali nerealnoj cijeni, na koju naravno prodavatelj ne treba pristati. Kao što neki prodavatelji precjenjuju vrijednost svoje nekretnine, tako i neki kupci precjenjuju vrijednost novca koji žele uložiti. Takvi kupci pokušavaju kupiti za svoj novac nekretninu koju objektivno za taj iznos nije moguće kupiti (mora biti najljepša, na najljepšoj poziciji, najkvalitetnije gradnje i najboljeg rasporeda, po mogućnosti na Pantovčaku i sa bazenom "jer to si je uvijek želil"), ali za 100 000 eura i da mu ipak ostane za novi auto. Upravo govorimo o neozbiljnim prodavateljima koji godinama "prodaju" i neozbiljnim kupcima koji godinama "kupuju".

U kupoprodajnu cijenu ne može biti ugrađena ljubav prodavatelja prema vlastitoj nekretnini, niti iznos koji prodavatelju treba da bi riješio sve svoje financijske probleme niti cijena može biti formirana na bazi iznosa koji je "uštedio" kupac. Takvoj grupi kupaca i prodavatelja nijedan oglasni prostor ne može pomoći da realiziraju svoje želje. Njihova realizacija moguća je tek kad pređu u drugu grupu.

Postoji na sreću i ta druga grupa, koju čine ozbiljni prodavatelji koji po realnoj cijeni prodaju, ali su u malom oglasu od pet riječi loše prezentirali svoju nekretninu te zbog toga nemaju uspjeha i grupa ozbiljnih kupaca koji po realnoj cijeni kupuju nekretninu, ali u malom oglasu od pet riječi ne mogu prepoznati nekretninu za sebe. Takve kupce i prodavatelje KDnekretnine želi i može brzo spojiti, i zbog takvih smo mi na tržištu.

Trudimo se kvalitetno predstaviti nekretninu koju prodaju ili kupuju. Svakodnevno savjetujemo prodavateljima da pošalju kvalitetne fotografije objekta koji prodaju, i da s pažnjom napišu sve što kupcu može biti važno. Kad govorimo o dobroj fotografiji nije naodmet naglasiti, kad slikate nekretninu maknite sve nepotrebno iz kadra (metle, suncobrane, veš koji se suši, kosilice i slično), ne slikajte pola kuće i žbunje oko nje nego cijelu kuću i to iz najbolje perspektive. Pripazite da na fotografiji ne bude odrezan krov, da je dobra rezolucija, da slika nije tamna i mutna. Ako sami nemate priliku ili ne znate napraviti dobru fotografiju, neka vam ne bude žao platiti profesionalnom fotografu 100 kuna za profesionalne fotografije nekretnine koja se prodaje za 100 000 eura. Neka vam ne bude žao odvojiti vrijeme potrebno da kvalitetno opišete svoju nekretninu. Neka vam ne bude žao platiti primjerenu veličinu oglasnog prostora kako bi zaista kvalitetno predstaviti nekretninu koju prodajete. Kupcu su potrebni svi vizualni i tekstualni podaci kako bi što lakše prepoznao nekretninu koja odgovara upravo njegovim prohtjevima i mogućnostima, a prodavatelju treba takav prostor da kvalitetno prezentira svoju nekretninu! Ako ste imali volje i vremena pažljivo pročitati i prihvatiti naše dobronamjerne savjete mislimo da ćete se i vi složiti sa našom tvrdnjom da bolji način ne postoji.

Razlozi prodaje mogu biti tajni, ali nekretnina treba biti prezentirana javno. Možda je baš kupac vaš prvi susjed, ili netko tko danas lista KDnekretnine katalog u Dubrovniku, Beču ili Širokom Brijegu. KDnekretnine magazin je odlično rješenje za sve kupce i sve prodavatelje iz druge grupe u našoj priči.

Omogućite kupcu ljubav na prvi pogled

Kada odlučite prodati nekretninu, pripremite se temeljito. Prva faza.
Pripremite sve prethodne kupoprodajne ugovore (svih bivših vlasnika), vaš kupoprodajni ugovor, zemljišno knjižni izvadak, posjedovni list, građevinsku i uporabu dozvolu, tlocrt i slike nekretnine. Odredite okvirnu cijenu prodaje. Informirajte se o tome je li to zaista realna tržišna cijena.

Cijenu stana određuje i kat na kojem se stan nalazi. Stan na prvom i drugom katu uvijek postiže veću prodajnu cijenu nego stan u suterenu, prizemlju ili na trećem i četvrtom katu objekta bez lifta.

Lift u zgradi povećava vrijednost stana na višim katovima, pa u tom slučaju i stan na zadnjem katu, sa terasom i lijepim pogledom na grad postiže cijenu prvog i drugog kata u zgradi bez lifta.

Poslovni prostor kojem je namjena trgovina ima najveću vrijednost u prizemlju ili visokom prizemlju. Ostali prostori na višim katovima za trgovinu rijetko su traženi. Iznimka su opet viši katovi u trgovačkim centrima, ali i tu trgovine u prizemlju imaju najvišu vrijednost.

Uredski prostor postiže najveću cijenu ako se nalazi na prvom katu, nešto niža cijena je drugi kat i visoko prizemlje. Ured na trećem, četvrtom ili bilo kojem višem katu, može biti atraktivan samo u poslovnim zgradama s liftom u kojima se nalazi više uredskih prostora. Kada ste procijenili svoju nekretninu po gore navedenim kriterijima prelazimo na drugu fazu pripreme.

Druga faza je otklanjanje nedostataka. Kada prodavatelj odluči u bliskoj budućnosti prodati nekretninu, obično prestane ulagati.
Pogrešno. Potpuno pogrešno. Nekretnina u kojoj živimo (ili radimo) i nekretnina koju smo odlučili prodati zaslužuju istu brigu i pažnju vlasnika. Kada se iz prostora iznese namještaj nedostaci "bodu" oči budućem vlasniku. Malo truda može pomoći da brže i lakše postignete bolju prodajnu cijenu nekretnine.

Primjer:
Ako pripremate mladenku za svadbu, obavezna je lijepa svečana frizura, elegantna vjenčanica, poseban make up, nove cipele sa visokom petom, sretni osmijeh i najljepši veo. To dodatno zaljubljuje mladoženju u izabranicu srca njegova i ublažava mu bol zbog skupo plaćene svadbene večere. Drugih doživotnih ulaganja u tom trenutku nije ni svjestan. Mladoženja je taj dan presretan što svoju najdražu ljubav vidi u tako sjajnom izdanju. Siguran je da je dobro izabrao. Vjerujte da ne bi bio tako sretan da ljubljenoj prvi (bračni) dan, nakon prve (bračne) noći mora platiti nekoliko zubnih navlaka, operaciju oka, face lifting i dr.
Uočavate razliku u donošenju odluke kada je u pitanju ljubav na prvi pogled i ljubav na drugi pogled, ali uočavate i sličnost kada u ključnom trenutku odlučujete koja je nekretnina ona "prava". Nekretnina za vas, koji niste baš neki kućni majstor, pa i za najsitnije popravke i izmjene trebate nekoliko skupih obrtnika, mora biti sređena. Priznali mi to ili ne, druga verzija mladenke baš nije u prednosti. Na stranu činjenica da i u prvom i drugom slučaju ostaju svakodnevni troškovi "zajedničkog života" ili kod nekretnine doživotni troškovi zvani "režije".

Primjer nam je bio potreban samo zato da bi slikovito prikazali razliku. Kad pripremate nekretninu za novi "brak", možete je lijepo urediti i pripremiti. Ne govorimo o kozmetičkom prikrivanju nedostataka, nego o saniranju istih. Kozmetičko prikrivanje služi prodavatelju da oženi kupca, a saniranje nedostataka omogućava da kupac kupi točno ono što plaća. Nekretninu bez nedostataka.
Svježe oličeni zidovi uljepšati će prostor. Uređena stolarija sigurno pozitivno utječe na kupca. Popravite slavinu koja curi, pričvrstite držač za ručnike, osposobite bravu ulaznih vrata, prebrusite i lakirajte parkete, promijenite odlijepljene pločice, osposobite zvono na vratima, kaslić za poštu i popravite garažna vrata,

Sitni "sklepani" detalji , vaših ruku djelo, po sistemu "sam svoj majstor" mogu odbiti kupca. Ako je npr. vaša punica pregradnim ormarima i zastorima od velike spavaonice napravila i sobu za sebe, tak da može boraviti stalno sa vama i čuvati "djecu" dok ste vi na poslu, to može biti rješenje za vas. Tak "zrihtani" dvosobni stan ne bute svejedno prodali pod trosobni, toga morate biti svjesni.
Špagica koju je vaša najdraža punica montirala da se lakše podigne iz kade poslije kupanja ne djeluje baš "slatko" u očima kupca. Sklepana polica u špajzi, presvučena papirima također nije reprezentativna.

Ni najdeblji zastori na svijetu ne mogu prikriti nepromijenjeno napuknuto staklo.
Treba li još nabrajati čime sve ljudi pregrađuju i uređuju svoj životni kutak, svoj dom. Vratite prostoru prvotni sjaj. Ušminkajte ga onako kako je bio ušminkan kad ste ga vi kupili. Kvadratni metar je preskup da bi ga netko platio u najružnijem izdanju. Za kupovinu tak "skockanog" prostora teško će se tko odlučiti. Novo je novo, a znate zašto, jer ima sve zube i sliči na našu prvu mladenku.

Nisu svi spremni prebaciti na vaš računčić 100, 200 ili 500 tisuća eura i sljedećih mjesec dana prepustiti "odabranu nekretninu" srca svoga majstorima i živjeti i dalje kao podstanari. Dobro održavan dom san je svakog kupca. Vaš ulog prvenstveno opravdava visoku cijenu nekretnina u Hrvatskoj, a potom naravno i pomaže u konačnom "da". Nije vaša nekretnina jedina u ponudi u vašem gradu. Kupac obično u konačnici izabere od 29 pregledanih nekoliko "favorita", recimo 3 nekretnine. Ako su sve 3 na istom katu, na približno istoj poziciji, sličnih konačnih cijena, tada je podsvijest već donijela odluku o tome koja nekretnina je na pobjedničkom postolju, odnosno koja je prodana. Vaša neuređena nekretnina tada često ulazi u drugi izborni krug, ali je pred ciljem uvijek ili najčešće zadnja. Uložite 5000 eura u prostor koji prodajete i postići ćete realnu cijenu, a pritom ćete utjecati i na brzinu realizacije. Omogućite kupcu ljubav na prvi pogled.

KDtim

Preuzeto od Nekretnine